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繼承上一代不動產時,常會遇到共同持有土地,日前有網友在網路論壇發問,自己和兄弟姊妹共同持份,若想出售個人持份,卻不知如何做?專家建議,其實只要持分過半就可出售,不過須告知其他持分人,抑或辦理土地分割再出售。

不動產只要單一持分過半,即可出售,不過得提前告知其他兄弟姊妹,而且持有兄弟姊妹也優先享有購買權;不過若是持份未過半,也可單純出售個人持分,可以先進行土地分割後再出售。

土地尚未分割情況下想,會被認為產權不完整,一般情況來說成交機率低,除非是有其他特殊目的或用途,例如該區段地段十分精華,所以先買下卡位,等到其他共同持有者釋出,再作一併收購及整合開發。 張欣民提醒,欲買者得注意因土地產權不完整,可能難找到願意貸款銀行,就算找到願意貸款銀行,短時間內也無法進行開發計畫,除了得評估自身財力外,最好也把土地利息一同算進去。

持分土地的分割限制
一、 特別目的不能分割
這類土地一般須維持共有關係才能顯其效用,若分割反而違背其使用目的,將無法請求分割。例如:

共有道路:共有道路分割將有害公益,因此除了分割共有人願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外,原則上不得分割。
界標、界牆、共有之契據:這些屬共有物繼續供他物之用,而為其物之利用所不可缺。不可或缺,不可分割。
區分所有建物之建築基地:為維持建物與基地一體化及避免發生複雜之法律關係,基地依其使用目的無法分割。
二、持分土地契約訂有不分割之期限者
共有人全體可訂定不分割期限,不過此項期限最長不得超過5年。這類不分割的約定在期限未滿前,若全體共有人同意分割當然也沒問題。另外民法物權編修正草案823條第2項增訂但書「但有重大事由者,仍得隨時請求分割」,重大事由可能指部分被扣押、共有人受破產宣告等等。若有以上情形,就算有不分割約定,共有人依然可以請求分割。   

二、 持分土地法令禁止類型
1.建築基地:建築法第四十四條規定:「直轄市、縣(市)(局)政府應視當地實際情形,規定建築基地最小面積之寬度及深度;建築基地面積畸零狹小不合規定者,非與鄰接土地協議調整地形或合併使用,達到規定最小面積之寬度及深度,不得建築。」

2.建築基地法定空地:建築法第十一條之三規定:「應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之。」

3.小於單位面積者禁止再分割:土地法第三十一條規定:「直轄市或縣(市)地政機關於其管轄區內之土地,得斟酌地方經濟情形,依其性質及使用之種類,為最小面積單位之規定,並禁止其再分割。前項規定,應經中央地政機關之核准。」

4.遺產稅未繳清者:遺產與贈與稅法第八條規定:「遺產稅未繳清前,不得分割遺產。」

5.土地重劃與區段徵收期間:土地法第一三五條規定:直轄市或縣(市)地政機關因左列情形之一,經上級機關核准,得就管轄區內之土地,劃定重劃地區,施行土地重劃,將區內各宗土地重新規定其地界:

實施都市計畫者。
土地面積畸零狹小,不適合於建築使用者。
耕地分配不適合於農事工作或不利於排水灌溉者。
將散碎之土地交換合併,成立標準農場者。
應用機器耕作,興辦集體農場者。
6.耕地之禁止原物分割:農業發展條例第十六條規定:「每宗耕地分割後每人所有面積未達○.二五公頃者,不得分割。但有下列情形之一者,不在此限:

因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者,得為分割合併;同一所有權人之
    二宗以上毗鄰耕地,土地宗數未增加者,得為分割合併。

部分依法變更為非耕地使用者,其依法變更部分及共有分管之未變更
    部分,得為分割。

本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地,得分割
    為單獨所有。

本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地,得分割為
    單獨所有。

耕地三七五租約,租佃雙方協議以分割方式終止租約者,得分割為租
    佃雙方單獨所有。

非農地重劃地區,變更為農水路使用者。
其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要,經中央
    目的事業主管機關專案核准者,得為分割。

前項第三款及第四款所定共有耕地,辦理分割為單獨所有者,應先取得共

有人之協議或法院確定判決,其分割後之宗數,不得超過共有人人數。

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