二胎房貸注意事項

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你不了解持分土地的定義,或是土地分割的相關類型與法規嗎?
這篇文章將會以專業卻又較平易近人的方式來介紹給你聽,二話不說馬上一起來看看吧!

持分土地定義
同一土地的土地持有權,由兩人以上共同擁有。

錯誤觀念:分別共有的土地,共有人可以在地上任意蓋房子。

正確觀念:分別共有的土地,任一共有人,要在特定位置上蓋房子,應依法取得其他共有人同意。

    一般人對於法律上「共有」的意義,常因不明白而誤解。法律上共有有兩種:「分別共有」和「公同共有」。分別共有,指數個人按照應有部分,對於一物,共同享有所有權的狀態。公同共有,指依法律規定或契約成一公同關係而共有一物的狀態,例如:繼承人有數人時,在分割遺產以前,各繼承人對於遺產全部為「公同共有」。又例如:各合夥人的出資及其他合夥財產,為合夥人全體「公同共有」。
 
分別共有的各共有人對於「自己的應有部分」可以自由處分,例如:張阿興可以把他的「應有部分三分之一」出售給他人。但是,對於「共有物全部」,依民法規定就不能為所欲為,因為還有其他共有人,他們對於「共有物全部」也有一些權利。
共有權類型

l   分別共有:共有人能夠隨時提出土地分割權利。

l   公同共有:共有人因共同關係共享所有權。

土地管理的方式

l   分管決定:土地共有人採多數決管理,少數或不表示意見者,均受其約束。

l   分管裁定:若「分管決定」的土地共有人有異議,能夠提出申請進行裁定。

l   分管契約:共有人全體訂定合約,內容及方法沒有限制。

共有物如果要「處分」、「變更」和「設定負擔」,依民法規定應得共有人「全體同意」才可以,這是很困難的事。不過,共有物如果是「土地或房屋」時,土地法為促進土地的利用,有特別的規定如下:共有土地的處分、變更、設定負擔,只要應有部分合計過半數且共有人也過半數同意即可。另外,當應有部分合計超過三分之二時,可不管人數,持分多的人也可有效處分或設定。

土地分割的三種類型

協議分割

1.協議內容達成且共有人全體同意

2.土地共有人達成共識無須書面

3.事前同意或事後追認皆可視為有分割協議

1.土地分割

2.價金分配

3.土地分割或價金補償

法律小櫥窗:
◎民法第818條:「各共有人,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」
◎民法第819條:「各共有人,得自由處分其應有部分。    共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」
◎民法第820條:「共有物,除契約另有訂定外,由共有人共同管理之。  共有物之簡易修繕,及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。  共有物之改良,非經共有人過半數,並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」
◎土地法第34條之一:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。 第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人聲請登記。 共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定,於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得聲請該管直轄巿、縣(巿)政府調處。不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,逾期不起訴者,依原調處結果辦理之。直轄巿、縣(巿)政府為處理本法不動產之糾紛,應設置不動產糾紛調處委員會,聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員,其設置辦法由內政部另定

調解分割

1.共有人需有三地方機構幫助調解,可向任何地政機關調解申請       

2.調解內容須全體共有人同意

裁判分割

1.以上兩者無法協議成功,可申請法院判決。

持分土地的分割限制
一、 特別目的不能分割
這類土地一般須維持共有關係才能顯其效用,若分割反而違背其使用目的,將無法請求分割。
例如:
共有道路:共有道路分割將有害公益,因此除了分割共有人願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外,原則上不得分割。
界標、界牆、共有之契據:這些屬共有物繼續供他物之用,而為其物之利用所不可缺。不可或缺,不可分割。
區分所有建物之建築基地:為維持建物與基地一體化及避免發生複雜之法律關係,基地依其使用目的無法分割。

二、契約訂有不分割之期限者
共有人全體可訂定不分割期限,不過此項期限最長不得超過5年。這類不分割的約定在期限未滿前,若全體共有人同意分割當然也沒問題。另外民法物權編修正草案823條第2項增訂但書「但有重大事由者,仍得隨時請求分割」,重大事由可能指部分被扣押、共有人受破產宣告等等。若有以上情形,就算有不分割約定,共有人依然可以請求分割。   

二、 法令禁止類型
1.建築基地:建築法第四十四條規定:「直轄市、縣(市)(局)政府應視當地實際情形,規定建築基地最小面積之寬度及深度;建築基地面積畸零狹小不合規定者,非與鄰接土地協議調整地形或合併使用,達到規定最小面積之寬度及深度,不得建築。」

2.建築基地法定空地:建築法第十一條之三規定:「應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之。」

3.小於單位面積者禁止再分割:土地法第三十一條規定:「直轄市或縣(市)地政機關於其管轄區內之土地,得斟酌地方經濟情形,依其性質及使用之種類,為最小面積單位之規定,並禁止其再分割。前項規定,應經中央地政機關之核准。」

4.遺產稅未繳清者:遺產與贈與稅法第八條規定:「遺產稅未繳清前,不得分割遺產。」

5.土地重劃與區段徵收期間:土地法第一三五條規定:直轄市或縣(市)地政機關因左列情形之一,經上級機關核准,得就管轄區內之土地,劃定重劃地區,施行土地重劃,將區內各宗土地重新規定其地界:

實施都市計畫者。
土地面積畸零狹小,不適合於建築使用者。
耕地分配不適合於農事工作或不利於排水灌溉者。
將散碎之土地交換合併,成立標準農場者。
應用機器耕作,興辦集體農場者。
6.耕地之禁止原物分割:農業發展條例第十六條規定:「每宗耕地分割後每人所有面積未達○.二五公頃者,不得分割。但有下列情形之一者,不在此限:

因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者,得為分割合併;同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地,土地宗數未增加者,得為分割合併。

部分依法變更為非耕地使用者,其依法變更部分及共有分管之未變更部分,得為分割。
 

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